【初心者向け】不動産投資を「REIT」から始めるべき理由とREITの特徴

• 不動産投資には興味はあるけど難しそう
• 不動産投資は失敗した時のリスクが怖い
• 不動産投資をどうやって始めたらいいかわからない

この記事では、これらの不安や疑問に全て答えます！

安心してあなたが不動産投資を始められるように後押ししますので気軽にご覧くださいね。

また、不動産に限らず「投資」自体が初めて、という方はこちらの記事を先にご覧になっていただくのをお勧めしています。

不動産投資とは

不動産投資とは、利益を得ることを目的にアパートやマンションなどの不動産に投資を行うことです。ここではより詳しく不動産投資の概要について紹介するにあたって、以下の項目に沿って解説していきます。

• 不動産投資の利益の種類
• 不動産投資の種類
• 不動産投資のメリットとデメリット

それでは一つずつ見ていきましょう。

不動産投資の利益の種類

不動産投資で利益を得る方法はインカムゲインとキャピタルゲインの2種類があります。

バブル期には不動産価格が上昇し続けていたため、売却益で儲けを得るキャピタルゲインが不動産投資が主流でした。

しかし近年では価格の上昇があまり見込めず、毎月安定して入ってくる家賃収入を目的としたインカムゲインが主流となっています。

不動産投資の種類

不動産投資は大別すると「現物投資」と「REIT」の二つに分けられます。それぞれの特徴や具体的な物件の説明は以下の通りです。

現物投資の種類

現物投資とは、実際に不動産を手に入れ、その不動産を貸し付けることでインカムゲイン、キャピタルゲインを狙う不動産投資のことです。主に以下のような対象物件があります。

区分マンション投資

区分マンション投資はアパートやマンションを一部屋単位で購入する方法です。

ワンルームタイプやファミリータイプなど部屋のタイプや、新築・中古などの条件によって価格は様々ですが、一棟マンション投資と比べると初期費用がかなり抑えられます。

また、”一棟で6室あるマンションを一棟購入”するのと、”様々な区分マンションを6室購入”するのではリスク分散の観点から、後者がオススメです。

火災や地震などの災害が起きた場合、一棟マンションであれば全て被害を受ける可能性があります。一方、区分マンションでバラバラの物件を購入していればその被害を1室に留めることができます。

一棟マンション投資

一棟マンション投資はその名の通り、アパートやマンションを一棟まるまる所有する方法です。

区分投資と比べると利回りが高く、大規模修繕や宅配ボックスの設置といった建物の価値を維持・向上させるための管理が自由にできます。

また、一棟投資だと広く土地を所有することになります。建物は時間が経つにつれて価値が下がりやすいですが、土地は下がりにくいどころか上がる可能性もあります。そのため、資産価値が高く評価されるというメリットがあります。

区分投資に比べ初期費用も大きくなる上、維持管理費用も多額になります。手放したくても高額なため、買い手が見つかるまでに時間がかかる可能性もあります。

そのため初心者にはあまりオススメしません。

戸建て投資

戸建て投資は一戸建てを所有して賃貸する方法です。マンションに比べて賃貸の需要が低く、空室のリスクは高まります。

”親から相続した戸建てを賃貸する”や”転勤になったので今住んでいる戸建てを賃貸する”という状況であれば良いですが、わざわざ投資物件として購入するのはあまりオススメしません。

駐車場投資

駐車場投資は土地を時間貸し駐車場や月極め駐車場として利用する方法です。小さな土地があれば始められるため、初期投資は少なくて済みます。

また、駐車場経営が上手くいかなかった場合でもすぐに用途の変更ができます。しかし、不動産投資のメリットの1つである相続税における優遇はないので注意が必要です。

REIT（リート）

REIT（リート）とは不動産投資信託のことです。実際は不動産投資ではなく、投資信託に分類されます。

投資者から集めた資金を専門知識を持った不動産運用のプロが不動産への投資を行い、その家賃収入や売買益を投資者に配当するというものです。

投資信託なので上の4つの不動産投資とは全く別物で、証券会社に口座を開設し、証券会社通じて売買を行います。

他の不動産投資と比べて少額から投資でき、運用の手間がかからないというメリットがあります。

初期投資資金が用意できそうにない、という方にオススメです。

REITの種類

REITは大きく分けると以下の３種類にわかれています。

それぞれ特徴を説明します。

特化型REIT

その名の通り、特定の業界に関する不動産にだけ投資するREIT銘柄です。

例えばホテルなどの宿泊施設であったり、オフィスビル、テナント、マンションなどの居住施設など一定の業界にだけ投資するのが特化型REITです。

REITの中では景気や社会情勢の影響を大きく受けやすいのでハイリスクハイリターンな投資先と言えます。

複合型REIT

複合型REITは、上記の特化型REITを二つ組み合わせたような投資銘柄になります。

例えばオフィスビル+マンションやホテル+テナントなどのように色々な組み合わせの複合型REITが存在します。

一方の業界の業績が芳しくない場合でも、もう一方の業界が堅調であれば大きな値崩れが起きにくいので、ミドルリスクミドルリターンの投資先と言えます。

総合型REIT

最後が総合型REITです。これは３つ以上の業界に不動産投資をするREITで、例えばオフィス、マンション、ホテル、テナントの全ての投資するようなREITも存在します。

投資先が分散されていることで、景気や社会情勢の影響を最も受けにくく、初心者向けの投資先としては一番おすすめの投資銘柄と言えます。

一般的に不動産投資と聞いてイメージされるのはほぼほぼ「現物投資」だと思いますが、この記事がおすすめする不動産投資は、記事タイトルにあるように「REIT」の方です。

なぜ「REIT」をおすすめするのか。それは不動産投資のメリットとデメリットをご覧いただいてからの方がわかりやすいと思います。

不動産投資のメリットとデメリット

それでは次に不動産投資のメリットとデメリットについて紹介していきます。紹介するのは一般的な不動産投資、つまり「現物投資」のメリットとデメリットです。まずはメリットから。

不動産投資のメリット

不動産投資のメリットはおおむね以下の４点に大別されます。

• 不労所得が得られる
• ミドルリスク・ミドルリターン
• ポートフォリオを分散することができる
• 生命保険代わりになる
• 相続税対策ができる

不労所得

不動産投資は株式投資のように小まめに価格変動をチェックする必要がなく、基本的には購入してしまえば終わりです。

入退去時の手続きや設備トラブル対応、広告宣伝や入居時の審査など手間となる作業は専門の不動産管理会社に任せてしまえば全て対応してくれます。

手間がかからないので忙しいサラリーマンに向いている副業と言えます。

また、労働することなく安定的に収入が得られるので高齢や病気・けがで働けなくなった時でも安心です。年金だけじゃ不安な老後の生活費の補填としてもオススメです。

ミドルリスク・ミドルリターン

投資にはたくさんの種類があり、商品により投資期間やリスク・リターンは様々です。

iDeCoや個人向け国債はローリスク・ローリターンと言われ、リスクが少ない代わりに大きく増えることも期待できません。

株式投資やFXはハイリスク・ハイリターンでギャンブル性が強く、大儲けできる可能性もありますが大損する可能性もあります。

それに対し不動産投資は価格の変動が少なく、バランスの良いミドルリスク・ミドルリターンであると言われています。リスクが明確なので対策が講じやすいのもポイントです。

ポートフォリオの分散ができる

金融用語の中に、「資産三分法」という考え方があります。

これは自身が持つ金融資産を「現金」、「株式」、「不動産」の３つに分けて持つことで、リスクとリターンのバランスを取りながら長期的な資産形成を行える方法として知られています。

特定の金融資産に偏ったポートフォリオを組むと、景気や市場、社会情勢の変化によって大きな値崩れによってダメージを負ってしまうことがありますが、３つに分けて金融資産を持つことで健全な資産形成を行うことができます。

ポートフォリオ：自身が持つ金融資産の組み合わせのこと。

投資＝株式投資というのが日本では一般的ですが、不動産投資を組み込むことでより理想的なポートフォリオを組むことができるでしょう。

生命保険代わりになる

民間の住宅ローン（不動産投資ローン）を利用して不動産投資を行う場合、団体信用生命保険に加入する必要があります。

団信はローンの返済途中で本人が死亡または高度障害状態になった場合に残りのローンが保険金で弁済されるというものです。

万が一あなたが亡くなってしまった際、遺族にローンの無い不動産が残せるのです。残された遺族は遺族年金のように毎月家賃収入を得ることも、売却してまとまったお金を手にすることもできます。

相続税対策

不動産投資は生命保険代わりになるだけでなく、相続税の対策にもなります。

細かい説明は割愛しますが、現金1億円を相続する場合は額面通り1億円の評価額となるのに対し、不動産の相続税の評価額は建築費の約5〜6割で評価されます。

つまり、1億円の建物を購入すると相続の際には約5,000〜6,000万円前後の時価評価額となるのです。

相続を受ける資産が少なく見積もられて税金が安く済むにもかかわらず、相続を受けた後は毎月家賃収入を得ることもできるということです。

大切なご家族には現金だけを残すより、一部を不動産として残してあげる方がメリットがあると言えるでしょう。

不動産投資のデメリット

一方、不動産の現物投資をする場合のデメリットにはどんなものがあるでしょうか。

• 初期投資額が高い
• 投資物件を選ぶ難易度が高い
• 物件の管理が大変
• 流動性が低い

初期投資が高い

不動産投資は割と少額で始められる中古の区分マンション投資でも数百万円と高額になります。

初期投資を惜しんで格安な物件を購入すると、内装や設備の修繕に別途お金が掛かったり、入居者が決まらず収入を得られない可能性もあります。

融資を活用すれば少ない自己資金で始める事も可能ですが、その場合でも不動産価格の2割程度の元手は必要だとされています。しかし現在、融資の審査を通すのも簡単ではありません。

2018年、スルガ銀行や株式会社TATERUが不動産投資ローンに関する不祥事を起こしていたことが相次いで明らかになり、それ以降金融機関の融資時の審査が厳格化されました。

一般的な住宅ローンであれば「属性」といわれる年収や勤務先、借入状況などといった借主の返済能力が審査されます。一方、投資ローンの審査では属性に加えて「投資物件の評価」も重要なポイントとなります。

”属性は良いが物件がイマイチ”であれば融資がつかない可能性もあります。逆に”属性はイマイチだが物件が好立地の新築”などであれば融資が下りる可能性もあります。

物件の評価は金融機関ごとに異なりますので、1つの銀行で断られても、他の銀行では借りられるという事も多々あるようです。

数年前までは簡単に全額融資で始められましたが、最近は融資の審査が厳しくなっているのでお金が無ければ始められないと思っておいた方が良いでしょう。

また、初期費用が高いということは、失敗した時の損失も大きいということにも注意が必要です。

投資物件を選ぶ難易度が高い

不動産投資は、株式投資の様に簡単に投資先を変えたりはできないので、投資対象の物件選びはとても重要です。

実際に物件を実際に選ぶ際には外観や立地、そして利回りの数値などから選ぶことになりますが、表向きの数字だけで収益物件か判断するのはかなり難しいと言えます。

市場に出ている物件が全て収益物件なら、そもそも誰も手放すことがないからです。

不動産投資初心者が不動産投資サイトの「利回り〇％！」といううたい文句だけを信用して決めるのはリスクが高いと言えます。

物件の管理が大変

不労所得というイメージがある不動産投資ですが、不動産を所有すれば毎月の家賃集金に滞納者がいれば家賃取り立て、設備トラブルがあれば設備会社の手配、クレーム対応と様々なことが考えられます。

その他入退去があれば以下のような手続きが発生します。

これらを順番に処理していくだけでもかなりの手間と時間がかかることが想像できるでしょう。

副業として考えた場合、これらの全てを行うには手間がかかりすぎるので、多くの場合手数料を払って管理会社に一任することになります。

利回り的に余裕がある収益物件を上手く引き当てられれば管理手数料はさほど気にならないかもしれませんが、返済と固定資産税でカツカツの物件を引いてしまった場合、管理手数料は大きな負担になります。

流動性が低い

株式投資や投資信託などは即日～数日で現金化できますが、不動産は高額なので売りに出してもすぐに買い手が決まるわけではありません。

急に多額の現金が必要になっても現金化するまでに時間がかかります。

また、建物は老朽化するので時の経過とともに価値は下がりますし、土地は価値が下がりにくいとはいえその時の状況によって大きく下がる可能性もあります。

そのため、急いで売ろうとすれば見込んでいた金額よりかなり安い価格でしか売れない可能性もあります。

REITのメリットとデメリット

REITのメリットとデメリットは、現物投資とほぼ真逆の特性を持っていると言えます。

REITのメリット

REITのメリットはメリットはおおむね以下の４点に大別されます

• 初期投資額が低い
• 分配金の利回りが高い
• 管理コストがない
• 成長性が高い

初期投資額が低い

一般的な不動産投資はさきほど紹介した通り、最低でも数百万円からという高額投資です。

対してREITは、投資家それぞれから集めたお金で不動産に投資するシステムなので一口数万円といった少額から投資を始めることができます。

且つ、投資分類としては「投資信託」ですので、売り買いのタイミングも自由に決めることができ流動性が高い投資であると言えます。

分配の利回りが高い

REITは投資先として利回りが高いというのも大きな特徴です。

例えば株式投資と比べればわかりやすいのですが、株式投資＝企業への投資です。企業は当然ですが事業活動をしていますので、配当金として確保できる資金は売上から経費、借入返済、税金などを差し引いた後のお金から捻出しなければいけません。

一方REITの場合は運用益のほとんどが投資家に分配されます。それはなぜかと言うと税制がそのような仕組みになっているからです。

具体的に言うと、REIT投資法人は利益の９０％以上を分配すると法人税がほとんどかからないことになっているのです。利益の還元率という点で、株式投資に比べて利回りが平均的に高くなりやすいのがREITです。

管理コストがない

現物の不動産を所持する訳ではないので、修繕や管理費などのコストも当然発生しません。

厳密に言うと投資先の法人は実際に不動産を所有していますので管理コストは発生しているのですが、直接あなたがそのコストを負担することはないということになります。

成長性が高い

「REIT」は市場の成長性も大きな魅力です。こちらも株式投資の市場と比べるのがわかりやすいです。

上図は代表的なREITの指数である「東証REIT指数」と国内の代表的な株価指数である「TOPIX」、「日経平均」の時価を時系列で比較した図です。

あきらかにREIT指数が伸びているのがわかると思います。

ここまでの説明を聞いて、投資信託をするなら普通に株式投資でいいじゃないかと思われた方もいらっしゃるかもしれませんが、株式の投資信託を行うことでは得られない大きなメリットの一つがこの「市場の成長性」です。

REITのデメリット

REITのデメリットはおおむね以下の２点に大別されます。

• 不動産を所有できない
• 倒産のリスクがある
• ボラティリティが高い

不動産を所有できない

REITは不動産の「投資信託」ですので、現物の不動産を所有することはできません。

これは「不動産を手に入れた」という達成感を得られないということと、「住むことができない」というデメリットにつながります。

不動産投資に踏み切ったのに現物がないというのは意外と気にされる方が多いポイントです。投資として考えた場合はあまり関係がないことではありますが、現物が手元にないのは寂しいと感じる方も少なからずいらっしゃるようです。

また、現物の不動産であればもし投資物件として収益が出なかった場合でも、自分が住むという選択肢を採ることもできます。

流石にマンション一棟丸ごと自分だけが利用する、というのは現実的ではないですが、人気の区分マンション所有などであれば十分可能なリスクヘッジでしょう。

倒産のリスクがある

REITの投資先は不動産ではなく、「不動産投資をしている法人」ですので、当然その法人自体が倒産するリスクは０ではありません。

現物投資であれば家が雨で流されるなどの自然災害がなければ現物は失われませんので急に価値が０になったりはしませんが、投資先が法人である以上、REITは急に投資額が０になるリスクがあります。

また、倒産までいかなくても業績の悪化により上場廃止となれば同じように価値は０になることも頭にはいれておきましょう。

ボラティリティが高い

REITは現物投資に比べボラティリティが高い投資です。

ボラティリティ：商品の価格変動幅のこと

現物の不動産はよほど大きな経済的な事件がなければ値動きの幅がさほどありませんが、REITは不動産投資を金融商品化したものなので、ある程度ボラティリティがあります。

言い換えれば、短期での損得の幅が大きくなりやすい投資である、ということです。

ボラティリティが高いことは一概にデメリットとは言えませんが、損をする時にも金額が大きくなる可能性があることは頭にいれておきましょう。

不動産投資のリスク

不動産投資は、現物投資でもREITでも共通のリスクがあります。それは投資対象が「不動産」である以上、どうしても避けられない以下のようなリスクです。

• 空室・滞納リスク
• 建物損壊リスク
• 修繕リスク

空室・滞納リスク

可能性として一番考えられるのが空室・滞納リスクです。

なかなか入居者が決まらなかったり、入居者が滞納してお金を払ってくれないというケースは多々あります。

“現金で購入してローンの返済が無い”というのであれば多少収入が減ってもあまり問題はありません。

しかしローンを組んでいた場合、空室によって収入よりも返済額の方が大きくなってしまう可能性があります。

空室・滞納リスクを避けるためには、空室があろうが滞納者がいようが毎月定額の賃料をサブリース会社が保証してくれる”サブリース契約”がオススメです。

建物損壊リスク

ここ数年日本全国で災害による被害は増えています。

地震、火災、水害、雪害などさまざまな災害によって建物が損壊・倒壊するリスクがあります。

保険への加入は任意ですが、いざという時のためにきちんと火災保険に加入しておくことは必須です。

万が一倒壊してしまったが保険に加入していないとなれば、ローンだけが残ってしまい、その後の生活に大きな負担を強いられるといった事態になりかねません。

修繕リスク

建物はある程度の年数が経つと、修繕を行う必要が出てきます。

配管交換、外壁塗装、退去時の内装リフォーム、その他にも様々な設備の修繕が必要になります。

修繕を怠れば入居率も悪くなりますので、避けられない上に大規模な修繕となると金額も大きくなります。

そのため毎月賃料収入の3％程度を修繕のために積み立てて、修繕に対する備えをしておきましょう。

不動産投資（REIT)の始め方

では、実際に「REIT」で投資を始める際の不動産投資の流れを詳しく見ていきましょう。

REITの取引を行う証券会社に口座を開設する

REITは証券市場に上場している「不動産投資信託」ですので、購入する為には証券会社に口座を開設する必要があります。

証券会社に口座を開設して取引を開始できるまでの手順は以下の通りです。

1. REITの取引を行う証券会社を選ぶ
2. 証券口座の開設に必要なものを用意する
3. 入金して投資を準備する

順に説明してきます。

1．REITの取引を行う証券会社を選ぶ

証券会社に口座を開設するためには、まずは証券会社に口座の開設を申請します。証券会社を選ぶ際は、取引手数料や普段利用している銀行口座との連携を考慮しつつ、選んでみると良いでしょう。

三井住友銀行と連携できる「SMBC日興証券」や、住信SBIネット銀行と連携できる「SBI証券」などのネット証券であれば、PCやスマホから簡単に取引を行うことができるうえ、取引手数料も割安になっています。下記の記事でネット銀行と連携できるネット証券会社5社をまとめていますので、まだ口座を開設されていない方は併せてご参考下さい。

2．証券口座の開設準備

開設する口座を決めたら、必要書類をそろえて申し込みをしましょう。証券口座を開設する際は、本人確認のために以下のような書類が必要になります。

申し込み後は本人確認のために自宅にハガキが送られてくるので、最後にハガキに記されたコードを入力すれば口座の開設が完了します。

証券口座の開設方法はこちらの記事にも詳しく記述していますので参考にしてください。

3．証券口座に投資資金を入金する

口座が開設できたら、後は銀行口座から証券口座へ入金することで取引が可能になります。

これまで紹介した通り、REITには一口数万円の低額の銘柄もあれば、数十万円の高額な銘柄もあります。はじめてREIT投資をされる方は少額で分散投資ができる銘柄を選ぶのがおすすめです。

不動産投資についてよくある質問

REITの分配利回りはどのように計算されますか？

REITの分配利回りは、REITから得られる分配金を、投資した資本額で割った割合です。例えば、年間の分配金が10万円で、投資額が100万円であれば、利回りは10%です。

REITと不動産株の違いは何ですか？

EITは不動産に直接投資するための信託であり、不動産株は不動産関連会社の株式です。REITは分配金が一般的で、不動産株は価格の変動があります。

REITのメリットとデメリットは何ですか？

REITのメリットには、低い初期投資額、高い分配の利回り、管理コストの不要、成長性があります。一方、デメリットには不動産の所有不可、倒産リスク、高いボラティリティがあります。

この記事のまとめ不動産投資を始めるなら「REIT」から

ここまでのまとめです。

• 不動産投資には大きく分けて「現物投資」と「REIT」がある
• 不動産投資初心者には「REIT」が初心者にはおすすめ
• 「REIT」は利回りが高く、一般的な不動産投資のデメリットの多くをカバーできる
• 「REIT」には特化型、複合型、総合型の３つの類型がある
• 「REIT」をはじめるのは証券会社の口座を開設する必要がある

ここまで初心者向けの不動産投資について解説してきました。

おすすめの投資方法や始め方についてもある程度網羅できたのではないかと思います。

是非この記事を参考にしていただいて、冒頭でも紹介した株式の投資信託と合わせて自分なりのポートフォリオに「投資」を組み込んでみてくださいね。

おつかれさまでした！